Comparatif SCPI vs. Immobilier locatif en direct en 7 points pour savoir quels sont les aspects qui peuvent vous faire préférer l’un ou l’autr.
Je fais ce post suite à une question reçue samedi : “SCPI vs. achat d’immobilier en direct – ton avis?”
Je commence avec un rappel : une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme qui exploite un parc immobilier (bureaux, centres commerciaux, hôpitaux, logements, etc.) et reverse une partie des loyers collectés aux détenteurs de parts selon le nombre de parts acquises.
“l’immobilier en direct” ça veut tout et rien dire car il y a de nombreuses façons de faire de l’immobilier en direct : neuf, ancien, local unique, immeuble de rapport, location nue, location meublée : longue durée, courte durée, colocation, immobilier commercial, LMNP en résidence service, logement sociaux, parking. Sans compter les multiples dispositifs fiscaux existants. Tout ça pour dire que vous pouvez contredire chacune des réponses que j’ai faite. Mais ça reste un exercice intéressant, parce qu’au final, j’ai mis la SCPI en gagnante quasiment partout mais clairement moi je suis à fond sur l’immobilier en direct donc ça dépend vraiment des objectifs de chacun.e ou alors j’ai un égo sur dimensionné!
Enfin bref, n’hésitez pas à partager votre avis!
Bonne lecture.
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Le comparatif SCPI vs immobilier locatif en direct :
Tranquillité : impact sur ma santé mentale
Vainqueur incontestable la SCPI, tu n’as rien à faire à part toucher tes loyers et faire ta déclaration de revenus fonciers.
En direct, seule la LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle) en résidence services (étudiants, seniors, apparthotel) offre le même niveau de tranquillité, c’est l’exploitant qui gère de A à Z. Mais pour le reste il va falloir avoir du cardio lol!
Rentabilité : impact sur mon portefeuille
No pain no gain hein!
A partir du moment où tu n’en fous pas une, il ne faut pas non plus espérer un rendement de dingue. Les SCPI servent en moyenne du 4/5% de rendement (avant impôt et prélèvement sociaux). Avec l’immobilier en direct ce n’est pas forcément beaucoup plus élevé si on fait du classique, mais avec les versions meublées en coloc ou courte durée on peut aller chercher de bien meilleurs rendements.
Donc je tranche en faveur de l’immobilier en direct pour ce critère. De plus actuellement certaines SCPI sont en souffrance du fait de la désertion des immeubles de bureau avec le développement du télétravail, mais les SCPI ne font pas que du bureaux.
Dans les 2 cas, il faut garder en tête qu’il s’agit de placement long terme, sauf si tu lances dans l’achat-revente. Ce n’est pas la rentabilité sur 1 an ou même 5 ans qu’il faut regarder mais plutôt se projeter à un horizon 10-15 voire 20 ans, surtout si l’on est dans une démarche patrimoniale.
Fiscalité : impact sur mon imposition
En France la fiscalité sur l’immobilier ça tabasse. L’avantage des parts de SCPI c’est qu’elles peuvent être détenues dans la bulle fiscale de l’assurance-vie, ou bien on peut se tourner vers les SCPI étrangères et profiter d’une fiscalité plus favorable. En direct, le régime LMNP (au réel / amortissement) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
En dehors de ça 100€ de loyers (après déductions des charges déductibles) ou 100€ de loyers de SCPI (moins les intérêts en cas d’emprunt), c’est quasiment du pareil au même.
Au final je donne un ex-aequo
Liquidité : impact sur la disponibilité de mes fonds
A quelle vitesse puis-je récupérer mes fonds?
Tu n’auras pas encore fait 3 visites de ton appartement que tu auras déjà récupérer l’argent de tes parts de SCPI, donc il n’y a pas photo. Cela dit, l’achat de part de SCPI ne doit pas se faire dans l’optique de retirer son argent à tout moment, c’est un placement pour lequel on conseille un horizon de placement de 8/10 ans. Ce n’est pas un PEL!!
Financement : impact sur l'accessibilité du placement
La SCPI est beaucoup plus accessible que l’immobilier en direct car
1) Il est possible d’acheter des parts à partir de petites sommes (de l’ordre d’une centaine d’euros) sans avoir à recourir au crédit.
2) On peut utiliser le levier du crédit avec une capacité d’emprunt inférieure à ce qu’il faudrait pour acheter de l’immobilier en direct. Autre “hack”: la possibilité d’aller au delà des 35% d’endettement car on peut passer par le biais du crédit conso. Et bien sûr on est beaucoup plus flexible sur les montants 10k, 15k, 20k€ de crédit contre 10x plus pour de l’immobilier en direct.
Diversité : impact sur la répartition de mon risque
à part à avoir un immeuble de rapport ou un parc immobilier conséquent à titre personnel, avec l’immobilier on concentre son risque sur un nombre limité de biens et de locataires. Au contraire, la SCPI a un large panel de biens et de locataires. On peut aussi prendre des SCPI spécialisées sur un secteur d’activité (ex: santé) ou multi-secteur ou une zone géographique plus ou moins étendue (France, Grand Paris, Europe, etc.). De plus étant donné le ticket d’entrée assez bas de la SCPI on peut investir dans plusieurs SCPI sans problème.
Donc sans trop d’hésitation la SCPI sort gagnante!
Ego : impact sur mes chevilles
Winner : l’immobilier en direct
Trouver le bien, aller chez le notaire, avoir les clés en main, faire la déco et être un “vrai” propriétaire, ça fait plaisir. J’ai mis égo, mais c’est le côté avoir la main, maîtriser son projet et le mener à bien. Etre sûr.e de la typologie du bien et que ça s’inscrit dans notre stratégie. Possibilité d’optimiser les coûts, sans “subir” la gestion de la SCPI. C’est la liste des éléments qui font que pour moi la balance penche plus vers l’immobilier en direct.
