3 bonnes raisons de te PACSer (+ testament) dès que tu te lances dans l’immobilier avec ton/ta chéri.e!
J’ai remarqué que je vous ai donné beaucoup d’avertissements sur les risques d’acheter, avec son coloc et partageur de pain (compagne, compagnon) sans vraiment préciser les bénéfices! C’est un peu comme les parents qui font plein de reproches, au lieu d’essayer d’aborder le sujet de façon positive.
Plutôt que de mettre l’accent sur les risques de faire de l’immobilier entre concubin.e.s, je vais plutôt m’attarder sur les bienfaits du PACS, et plus précisément dans le cadre d’un projet immobilier.
Se PACSer permet d'optimiser les frais de rachat de parts dans un bien immobilier
Comme vous le savez, le changement de main en immobilier coûte relativement cher. On appelle communément cela des “frais de notaires”, mais les notaires n’ont presque rien à voir là-dedans puisque la majorité des fonds qu’ils encaissent sont en fait reversés à l’état.
En cas de separation, si l’une des personnes PACSées souhaite racheter la part de l’autre (on parle de rachat de soulte), les frais de “partage” seront calculés sur la valeur nette du bien. C’est à dire que l’on va déduire la dette existante de la valeur du bien.
Exemple : Julie et Sébastien ont acheté un appartement 220k€ à 50/50. Au moment de la séparation ils ont encore 180k€ à rembourser à la banque. La valeur nette du bien est donc de 60k€. Julie rachète la moitié de Sébastien, donc les frais seront calculés sur 30k€ (la moitié de 60k€).
A contrario, s’ils étaient seulement concubins, on aurait calculé les frais sur la valeur brute. La base de calcul serait de 110k€ dans notre exemple, quasiment 4 fois plus cher!
Vous l’aurez compris, en cas de séparation si vous avez encore un crédit en cours, le PACS permet de faire beaucoup d’économies.
Se PACSer pour faire disparaître les frais de succession
En cas de décès, votre concubin.e n’a pas droit de cité. Légalement vous êtes de purs étrangers (d’où votre surnom de “coloc” dans le dictionnaire MBB).
Le/la partenaire de PACS n’est pas non plus héritière automatique. Cependant, dès qu’un testament est rédigé dans ce sens, cela lui confère les mêmes avantages qu’à une personne mariée. Un avantage non négligeable, puisqu’il s’agit d’une exonération totale de droits de succession. En gros pas de frais à payer au moment de l’héritage! Yeah!
Vous pouvez également faire un don à votre partenaire de PACS. Vous bénéficierez d’un abattement de 80.724€ par période de 15 ans! Encore des économies!
Si vous vous pensiez malin/maligne en mettant votre concubin.e sur votre testament, sachez que vous vous transformez en mécène de l’état puisqu’il va prendre une taxe égale à 60% de la valeur léguée. Avec l’immobilier, si vous n’êtes pas PACser, cela force littéralement votre concubin.e à vendre afin de régler les frais de succession.
Exemple : si vous achetez 50/50 un appartement à 200k€ pour récupérer la part de l’autre (100k€) en héritage, il faudra payer près de 60k€ au fisc alors que grâce au PACS ce serait totalement GRATUIT!
Se PACSer pour éviter l'indivision sur l'immobilier avec ses enfants.
Si vous avez des enfants (uniquement issus du couple) alors vous pouvez éviter l’indivision avec les enfants grâce à l’usufruit. La propriété se divise en 3 “pouvoirs” l’usus (usage), fructus (bénéficier des fruits de l’exploitation d’un bien), abusus (le droit de le détruire) quand on a les 3 dans ces mains on a la pleine propriété, autrement on est en démembrement (car la propriété est divisée). L’idée est de léguer l’usufruit à votre PACSé / PACSette (ce mot PACSette n’existe pas mais je l’ai inventé et je l’aime bien lol!) qui pourra ainsi user du bien, voire le mettre en location pour en tirer des “fruits” (=loyer), vos enfants auront la nue-propriété, et récupérons la pleine propriété sans frais au décès du 2e PACSé.
Je sais que vous vous dites que ce n’est pas grave d’être “co-propriétaire” avec ses enfants. Par contre vous oubliez que petit enfant deviendra grand, avec tout ce que ça veut dire. Etre en indivision avec son ou ses enfant.s c’est être impacté.e par ses choix de vie, ses erreurs financières (dettes) et ses relations chaotiques (divorce).
L’usufruit c’est la paix de l’esprit… à vie!
Petit bémol cependant, cela n’est simple que si tous les enfants sont ceux du couple. S’il y a des enfants issus d’une précédente relation, le don d’usufruit n’est généralement pas possible. En effet, souvent il va porter atteinte à la réserve héréditaire (= la part qui revient obligatoirement aux enfants)
Au secours j'ai acheté un bien immobilier avant de me PACSer!
Vous êtes déjà passé.e.s chez le notaire depuis un bail? Pas de souci, vous pouvez faire votre PACS ainsi que votre testament même après l’achat du bien!
Comme on dit, il n’est jamais trop tard pour bien faire!
