Investir dans l’immobilier peut prendre plusieurs formes, et l’une des solutions les plus flexibles reste la SCI. Attention à ne pas confondre avec une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), où vous achetez des parts et recevez des loyers proportionnels. Ici, on parle bien de la SCI, une structure qui permet d’acheter et de gérer des biens immobiliers. Envie d’en savoir plus ? Voyons ensemble les 5 principaux avantages !
C’est quoi une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs associés (au moins deux) d’acquérir et gérer des biens immobiliers. Les associés détiennent des parts de la société, et c’est la SCI qui devient propriétaire du bien.
Si un emprunt est nécessaire, c’est la SCI qui le souscrit, et non les associés. Ainsi, les droits et devoirs de chacun sont clairement définis par les statuts de la SCI, qui régissent la vie de la société.
Changer d’associés à moindre coût
Le changement d’associés peut être un casse-tête dans l’immobilier traditionnel, surtout quand il s’agit de gérer les frais de notaire. L’un des gros avantages de la SCI est la possibilité de changer d’associés sans passer par un notaire pour vendre la totalité du bien.
Si un associé veut quitter la SCI, il suffit de racheter ses parts. Ce rachat s’effectue en fonction de la valeur nette du patrimoine. Autrement dit, si un prêt immobilier court toujours, le prix à payer pour récupérer les parts est généralement “optimisé”. L’ensemble du processus est aussi beaucoup plus économique, puisqu’il n’est pas nécessaire de refaire un acte notarié.
Changer d’associés dans une SCI à moindre coût
En indivision, vous pouvez vous retrouver avec des héritiers ou des ex-conjoints dont vous ne voulez pas forcément dans votre gestion immobilière. Ambiance garantie ! 🙃
En SCI, c’est différent : les statuts vous protègent. Ils permettent aux associés de refuser l’entrée de nouveaux membres non désirés. Vous pouvez donc éviter de vous retrouver avec des personnes que vous n’avez pas choisies, en cas de succession ou de séparation, par exemple.
Choisir sa fiscalité
Une SCI peut choisir entre deux types de fiscalité :
- Transparente (régime de base) : L’administration fiscale impose les associés sur leurs parts comme s’ils détenaient directement le bien immobilier. Vous serez donc imposé à l’IR (Impôt sur le Revenu).
- Opaque (sur option) : Ici, c’est la SCI qui est imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés). L’avantage est que vous pouvez amortir le bien, ce qui réduit l’imposition sur les bénéfices (15% à 25%). L’imposition des dividendes intervient uniquement en cas de versement.
Vous pouvez donc choisir la fiscalité la plus avantageuse en fonction de votre projet et de votre situation.
Préparer la transmission de son patrimoine
Voici l’un des atouts majeurs d’une SCI : la transmission du patrimoine. Grâce à la SCI, vous pouvez combiner deux outils puissants :
- La valeur nette du patrimoine, qui prend en compte les dettes restantes.
- Le démembrement de propriété, qui sépare l’usufruit (droit d’usage) et la nue-propriété (droit de vendre ou transmettre).
Ces outils permettent de réduire les coûts de succession et d’anticiper la transmission de votre patrimoine de manière optimisée. Une belle manière de préparer l’avenir, tout en minimisant les frais liés à la succession ou à la donation.
