Ce week-end, une personne m’a demandé comment s’était passé le rachat des parts de mon père et de mon frère lorsque j’ai acquis l’appartement familial. Je me suis dit que cela pourrait donc intéresser tout le monde.
L’histoire de notre appartement en indivision
Tout d’abord, mes parents ont acheté l’appartement sur plan en 1987, mariés sous le régime de la communauté de biens (le taux du crédit à l’époque était de 7,56 % 👀). En 1992, ma mère est décédée 🤍. À ce moment-là, la communauté s’est dissoute. Ainsi, mon père a récupéré sa part (1/2), et mes frères et moi avons partagé la part de ma mère entre ses héritiers. Par conséquent, mon père a reçu l’usufruit (droit d’habiter et d’exploiter le bien), tandis que mon frère et moi avons eu la nue-propriété (droit d’attendre que l’usufruitier veuille vendre ou décède).
Pendant 14 ans, la vie a suivi son cours ⛵️.
Mon expérience de rachat des parts de l’indivision
En 2016, mon père a quitté la région parisienne et a voulu vendre l’appartement. Je me suis donc positionné pour le racheter. Le notaire a alors calculé la valeur des parts de chacun. Ma part de nue-propriété vaut 1/8 du bien, ce qui signifie que je dois racheter les 7/8 restants (6/8 à mon père et 1/8 à mon frère).
Ce que j’ai appris en chemin
Ensuite, les frais d’acte pour une licitation sont réduits comparativement à un achat normal ➡️ 2,5 %. De plus, lorsque l’on reçoit le bien par succession, on récupère l’antériorité de la propriété. Ça date de 2016. Si les notaires confirment que je ne me suis pas emmêlé les pinceaux, je suis donc fiscalement propriétaire depuis 1987. C’est un gros avantage pour l’impôt sur la plus-value immobilière, qui est dégressif en fonction de la durée de détention : au-delà de 30 ans, c’est 100 % exonéré. J’ai également remarqué qu’ils ont créé une “surtaxe” 🤡 de 2 à 6 % depuis 2013 en cas de plus-value de plus de 50 k€.
C’est pour ces deux raisons que je n’ai pas opté pour la SCI.
Par ailleurs, la banque a financé le rachat de soulte ainsi qu’une enveloppe travaux correspondant à la valeur de ma part (pas fous, les mecs). Le taux était de 1,55 % HA avec un apport de 5 k€. Les travaux ont duré de fin décembre 2016 à février 2017. Cela m’a donc permis de bénéficier de deux années de suite du déficit foncier 🥳, soit 6 k€ d’économisés (TMI à 30 %).